La mise en demeure pour le recouvrement des charges de copropriété : une étape clé à ne pas négliger
Dans toute copropriété, le paiement régulier des charges est essentiel au bon fonctionnement de l’immeuble. Le paiement des charges de copropriété inhérent à la qualité de copropriétaire est une obligation légale posée par l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Mais lorsque certains copropriétaires ne s’acquittent plus de leurs charges, le syndic doit agir rapidement, afin d’éviter toute difficulté de gestion de l’immeuble ou de péril de celui-ci compte tenu d’un défaut de trésorerie empêchant son entretien.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndic le pouvoir d’agir, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. De surcroit, le syndic engage sa responsabilité en cas de négligence.
La célérité du syndic s’impose également afin d’éviter que la prescription quinquennale de l’article 2244 du Code civil ne soit opposée à l’action initiée aux fins de recouvrement de copropriété.
Avant d’engager toute action en justice, aux fins de recouvrement des charges de copropriété, une étape incontournable s’impose : la mise en demeure.
Cette étape constitue un acte juridique décisif, qui conditionne à la fois la régularité de la procédure de recouvrement et l’application des pénalités de retard, outre les intérêts au taux légal.
Ce sont les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui imposent l’envoi de la mise en demeure préalablement à toute procédure.
La jurisprudence confirme régulièrement cette exigence : la mise en demeure ne peut être remplacée par de simples relances amiables ou des appels de fonds restés impayés.
La mise en demeure doit répondre aux exigences légales posées par l’article 1344 du Code civil, notamment par l’envoi en courrier recommandé avec accusé de réception dont les justificatifs devront impérativement être conservés par le syndic, ou par voie de commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Une attention toute particulière doit être apportée à ce préalable indispensable à toute action en justice.
D’une part, les évolutions légales et, d’autre part les évolutions jurisprudentielles viennent régulièrement compléter les exigences rédactionnelles nécessaires à la régularité de la mise en demeure.
La mise en demeure doit notamment préciser :
• L’identité du copropriétaire débiteur,
• Le montant exact des sommes dues et la date d’exigibilité (appels de fonds, avances, provisions, etc.),
• La nature de la dette (une distinction devant être opérée selon la procédure contentieuse envisagée, entre les charges relevant de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et celles, visées par l’article 14-2 de ladite loi),
• Le détail des périodes concernées,
• Les conséquences du non-paiement (intérêt, exigibilité des sommes non encore échues conformément à l’article 19-2 de la loi précitée, imputabilité des frais de relance au copropriétaire défaillant conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965)
• La proposition d’un mode de règlement amiable des différends, préalable obligatoire pour la recevabilité de toute saisine du tribunal pour les litiges actuellement inférieurs à 5 000 euros (Article 750-1 du Code civil)
Une mise en demeure bien rédigée et dûment conservée permet d’éviter toute contestation ultérieure sur le montant ou l’exigibilité des charges.
À l’inverse, une mise en demeure imprécise, incomplète ou absente expose le syndic à un risque de rejet de la demande, voire à une action en responsabilité pour carence dans la gestion de la copropriété.
Afin d’éviter toute difficulté de formalisme et, les conséquences procédurales pouvant en découler, il est conseillé d’avoir recours à un avocat spécialisé en droit de la copropriété, lequel pourra vous accompagner tout au long du recouvrement des charges impayées à l’encontre du copropriétaire impécunieux.